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皇冠注册平台:前六月全国房地产开发投资同比下降5.4% 土拍市场或现冷热分化

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  7月14日,财政部召开2022年上半年财政收支情况新闻发布会。数据显示,今年上半年,全国政府性基金预算收入27968亿元,比上年同期下降28.4%。

  分中央和地方看,中央政府性基金预算收入1898亿元,比上年同期下降4.2%;地方政府性基金预算本级收入26070亿元,比上年同期下降29.7%,其中,国有土地使用权出让收入23622亿元,比上年同期下降31.4%。

  华安证券指出,从政府性基金预算收入的完成进度看,上半年政府性基金预算收入累计完成28.4%,进度明显低于前两个年度。地产行业不景气拖累政府土地出让收入,后续政府性预算收入完成需要面临较大的压力。

  今年上半年楼市仍处低位

  土地市场的热度与楼市的冷暖,密切相关。

  7月15日上午,国家统计局发布了2022年1-6月房地产开发和销售情况统计报告。通过数据可知,今年上半年整个楼市仍然处于低位。

  今年前六个月,全国房地产开发投资68314亿元,同比下降5.4%;其中,住宅投资51804亿元,下降4.5%,占房地产开发投资比重为75.8%。

  与此同时,商品房销售表现也不容乐观,前六个商品房销售面积为68923万平方米,同比下降22.2%,其中住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元,下降28.9%,其中住宅销售额下降31.8%。

  不过值得注意的是,从跌幅来看,上半年商品房销售面积和金额降幅相比1-5月,均出现今年以来首次收窄,呈现触底反弹之势。

  根据公开数据,上半年全国商品房销售面积跌幅相比1-5月的-23.6%收窄了1.4个百分点,其中住宅跌幅收窄了1.5个百分点。销售金额跌幅相比1-5月的-31.5%收窄了2.6个百分点,其中住宅跌幅收窄2.7个百分点。

  而除销售跌幅收窄之外,6月单月,商品房销售数据环比改善也较为明显。克而瑞数据中心指出,6月商品房销售规模大幅激增,环比涨幅为最近8年同期最高。继5月商品房销售实现年内首次环比正增长后,单6月商品房销售18185万平方米和17735亿元,环比分别增长66%和68%,涨幅为2015年以来6月同期最高。

  中指研究院表示,伴随着疫情影响的逐渐弱化、调控政策的持续显效以及稳经济一揽子政策发力稳预期等,房地产市场交易规模触底回升,商品房销售面积和金额累计同比下行趋势得到缓解,市场底部企稳态势渐显。

  但是相比需求端,上半年房地产开发投资、新开工面积同恢复迹象不明显。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉计算称,上半年,土地购置面积同比下跌48.3%,跌幅扩大2.6个百分点;新开工同比下跌34.4%,跌幅扩大3.8个百分点;施工面积同比下跌2.8%,跌幅扩大1.8个百分点。土地购置、新开工、施工全部跌幅扩大,导致开发投资同比下跌5.4%,扩大了1.4个百分点。

  李宇嘉表示,需求端好转还未传导至供给端,开发商目前的主要任务还是卖房子、保资金链,而不是加大开工、拿地。因此可以预测,只有需求继续好转下去,才能慢慢低捂热开发商拿地、开工、扩大投资的积极性,供给端下跌的势头才能得到扭转。

  对于行业未来需求量,贝壳研究院指出,在中国经济高质量发展大背景下,居民住房需求不会停滞与萎缩。未来15年,我国住房需求仍有超过200亿平方米的巨量规模,并且住宅市场交易金额将保持高位区间。在此规模下,新房市场仍然占据主导地位,房地产开发仍有市场空间,行业开发销售不会出现断崖式下降,但也不会再现非理性繁荣。

  对此,国盛证券研报观点认为,经济下行压力下,居民对未来收入预期较为悲观,根据央行统计的未来收入信心指数,今年二季度的指数已经跌破50%分水岭至45.7%,购房者信心不足,观望情绪浓厚。

  “此外,近期部分城市出现停贷事件,一方面加剧市场对地产严峻情况的认知,影响购房者的市场预期,另一方面或将影响银行对民企的按揭贷款乃至开发贷的发放,影响银行对民众按揭贷款的发放,民企楼盘销售将会进一步艰难。”

  楼市利好政策不断

  事实上,为了刺激楼市,上半年以来,监管层不断出台利好政策。有数据统计,已有超过180余个重点城市发布了超500个调控政策,包括下调房贷利率、放松限购限贷等,不同城市的政策效果差异较大。

  7月15日,国家统计局发布了6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆指出,2022年6月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳,环比上涨城市个数增加,同比继续走低,同比上涨城市个数减少。

  新房方面,数据显示,6月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降转为上涨0.1%;三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅与上月相同。

  二手房方面,6月份,一线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%,降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.2个百分点。

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  整体来看,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比跌幅均收窄。这里面,31个城市新房价格环比上涨,其中,二线城市止跌转升;21个城市二手房价格环比上涨,其中,一线城率先转正均。新房和二手房环比上涨城市均较上月增加6个。

  具体而言,以成都为代表的二线城市领涨全国。数据显示,6月份成都新房、二手房价格涨幅分别为1.3%、2%,连续3个月位居涨幅首位。

  对于各城市的房价变化,58安居客房产研究院分院院长张波指出,一线城市上涨力度持续增强,一二手房环比涨幅均有所扩大;二线城市则处于持续分化状况,强者恒强的态势表现明显;三线城市总体依然复苏偏慢,市场由冷转热的城市偏少。

  李宇嘉表示:“上半年,全国商品房销售均价9586元/平方米,连续2个月反弹,均价累计同比跌幅连续2个月收窄,1-6月均价同比下跌8.6%,相比1-5月收窄1.8个百分点,收窄幅度增加,显示热点城市销售端率先回暖,特别是中心区新房更加明显,同时开发商降低折扣力度。”

  不过李宇嘉亦指出:“均价尽管回升,但结构性差异非常大。国家统计局数据显示,70个城市新房同比还有48个城市的房价在下跌,意味着大部分城市房价在下跌。同时,大城市外围新区新房价格也整体在下跌。”

  数据显示,6月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和1.1%,涨幅比上月分别回落0.2和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨转为下降0.2%;二手住宅销售价格同比下降2.1%,降幅比上月扩大0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.8%和3.7%,降幅比上月分别扩大0.6和0.5个百分点。

  张波表示,虽然从6月市场表现来看,城市、房企之间的分化依然存在,但销售整体回暖的趋势已逐步明朗化。

  “目前总体的政策力度已属偏强,部分回暖相对乏力的城市可以考虑在供需两侧持续发力。需求侧可以更多关注改善人群,尤其是在首付以及贷款利率层面给予更多倾斜,会更有利于加快改善人群的入场节奏。从供给侧则需要针对房企有更多灵活的政策在更多城市落地,包括预售资金监管层面的灵活调整,并购贷的有序推进,以更多解决行业层面存在的问题。”张波补充道。

  冷热分化为未来土拍趋势

  在一系列调控政策中,即便楼市正在努力企稳回升,但土地市场依然处于低迷状态。

  中指院数据显示,2022年上半年,全国300城住宅用地供求规模均缩量明显,推出面积和成交面积同比分别下降44.3%和55.6%,其中成交面积处于2009年以来同期最低水平。

  同时,随着6月22日郑州完成2022年首轮集中供地,重点22城2022年首轮集中土拍全部结束。中指研究院监测的数据显示,22城上半年共计推出涉宅用地469宗,最终成交397宗,成交规划建面3907万平米,首批次共计成交出让金4969亿元。

  从成交情况来看,今年首批集中供地触顶成交的地块屈指可数,大量地块底价成交。相较2021年第三批集中供地,本批次成交出让金同比下降了15%。其中,西藏、天津、辽宁、黑龙江、重庆、吉林等地区土地出让金同比下滑幅度较大,均超过70%。

  从拿地企业来看,民企拿地积极性不足。中指研究院数据显示,22个城市中,民企在13个城市的拿地宗数占比不足30%。南京、深圳、苏州拿地企业中无民企获取,北京、厦门、广州、宁波、天津仅在一成左右,仅有合肥,民企拿地宗数占比超过50%。

  中指研究院土地事业部负责人张凯指出,当前民企面临的困境仍然是资金压力的问题,目前拿地民企以区域型深耕企业为主,央国企相对于民企来说资金周转速度相对较慢,开发速度也相对慢一些,但交付保障性更强,烂尾的可能性更小。但反过来讲,央国企的产品力通常相较于民企有一定劣势。

  进入下半年,这种趋势仍然明显。截至目前,22城中已有北京、青岛、杭州、武汉、重庆、南京、成都、长沙等13个城市完成了第二轮集中供地。

  根据克而瑞统计数据,7月14日结束的长沙第二轮土拍共推出17宗地块,2宗临期中止,1宗遭遇流拍,整场流拍(含撤牌)率达到17.6%,成交额共计137亿元,成交地块也多由本地国企托底,民营房企拍地积极性不及首轮。

  而7月12日结束的南京二轮土拍,总成交价为726.9亿元,44宗地块中有31宗底价成交,6宗溢价成交,2宗流拍。相比于首轮供地,本轮南京土拍流拍情况有所好转但底价成交现象更为明显。

  不过值得注意的是,成都7月14日刚结束的二轮土拍,热度、成交规模及溢价率均较首轮有所提高。数据显示,成都本批次供地共揽金402亿元,11宗地块有2宗地块流拍,整体溢价率小幅上升0.25个百分点至5.3%,流拍率则明显回落8.36个百分点至3.64%。

  克而瑞数据中心指出,在销售承压等因素的影响下,房企拿地意愿依旧不高,仍多依靠本地城投托底,品牌房企投资热度仍集中于去化有保障的热点改善板块。在楼市整体仍未明显回暖的背景下,冷热分化将会成为各城市接下来集中土拍的普遍现象。

  兴业证券研报认为,虽然土地出让市场的热度整体上依然低迷,但是部分地区出现了边际改善,房地产市场最坏的时候可能已经过去,未来伴随着房地产市场触底企稳,土地财政的压力或会有所缓解,但地区分化依然是主旋律。

  日前知名经济学家、泽平宏观创始人任泽平也表示,房地产步入存量时代,区域分化将日益明显,行业面临洗牌,土地财政往房地产税转型是大势所趋。

  不过虽然地方土地出让收入出现下滑,但今年前6个月地方一般公共预算收入出现上涨。数据显示,6月份全国一般公共预算收入增长5.3%,由5月份的负增长转为正增长;按未扣除留抵退税因素的自然口径,下降10.5%,降幅明显收窄。

  财政部国库支付中心副主任薛虓干指出,从后期走势看,随着国务院稳经济一揽子政策措施落地见效,高效统筹疫情防控和经济社会发展成效持续显现,下半年经济有望持续回升向好,在此基础上,预计财政收入将逐步回升。

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